알돈의 블로그

안녕하세요. 알돈입니다.

건폐율과 용적률로 토지가 가지고 있는 건축면적을 확인하고, 해당 토지에 건축할 수 있는 주택의 종류에 대해 알아보았습니다. 이번에는 건물을 얼마나 높이 지을 수 있을까? 알아보겠습니다.

건폐율, 용적률, 주택의 종류에 대해 알아보시려면 아래를 참조해주세요.

토지분석 - 1. 주거용도별 건폐율과 용적률 알아보기

토지분석 - 2. 주택의 종류, 다가구, 다세대, 아파트, 공동주택

제2종 일반주거지역 100평의 토지에 용적률 200%을 통하여 연면적(건축면적) 200평을 신축할 수 있다.

"나는 높은 건물이 좋아. 다가구주택은 3개 층 이하라고 했고, 필로티 주차장은 층수에서 제외하니까  한 층에 5m로 4개 층 총 20미터 높이로 신축을 해야겠어. 층고가 높으면 넓어 보이고 임대도 잘 될 거야 층고가 높으면 창의력이 높아진다는 조사 보고서도 본 것 같아"라고 생각하지만, 건물의 높이 제한으로 인하여 실현하기 어렵습니다.

용적률로 인해 해당 토지에 지을수 있는 연면적의 한계가 있고,

일조권사선제한으로 인해 높이 9m 이상은 인접대지경계선에서 높이의 1/2를 이격해야 되기 때문입니다.

서울시 도시계획용어사전 일조권을 보면  다음과 같습니다.

일조권

일반적으로 햇볕을 향유할 수 있는 권리를 말하며 「건축법」에 의한 건축물의 높이제한 기준의 하나로 사용된다.

일조 등의 확보를 위해 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 각 부분을 정북방향으로의 인접대지 경계선으로부터 다음의 범위 안에서 건축조례가 정하는 거리이상을 띄어 건축하여야 한다. 다만, 건축물의 미관향상을 위하여 너비 20m 이상의 도로(자전거, 보행자, 자전거전용도로를 포함한다)로서 건축주례가 정하는 도로에 접한 대지 상호간에 건축하는 건축물은 예외로 한다.

1. 높이 9m 이하인 부분: 인접대지경계선으로부터 1.5m 이상

2. 높이 9m 초과 부분: 인접대지경계선으로부터 당해건축물의 각 부분의 높이의 1/2이상

주택단지 안에 2동 이상의 건축물이 「건축법」에 따른 도로를 사이에 두고 서로 마주보고 있는 경우에는 2동 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우로 보지 않고, 해당 도로의 중심선을 인접대지경계선으로 보아 개별 건축물에 대한 규정을 적용하게 된다.

일조권 사선제한으로  높이 9m 초과 부분은 인접대지경계선으로 부터 높이의 1/2이상을 이격시켜야 합니다.

9m 초과 부분 높이의 1/2이상 이격을 쉽게 설명하면 아래와 같습니다.

1~3층 높이 9m까지는 인접대지경계선에서 1.5m 거리를 띄어 건축해야 합니다.

4층은 높이가 12m입니다. 그렇기 때문에 9m를 초과하였고, 높이의 1/2를 띄어 건축해야 하므로, 4층의 높이 12m의 1/2인 6m를 인접대지경계선에서 띄어 건축해야 합니다.

5층은 높이가 15m입니다.  높이 15m의 1/2인 7.5m를 띄어 건축해야 합니다.

도로를 사이에 두고 마주 보는 건물은 도로의 중심선을 인접대지경계선으로 봅니다.

그렇기 때문에 아래와 같습니다.

북쪽에 도로가 있는 토지는 도로의 중심선을 인접대지경계선으로 보기 때문에, 노란색 부분만큼 띄어 건축하지 않아도 되기 때문에 활용도와 수익성이 좋습니다. "북도로 토지가 좋다"라는 이유입니다.

건물이 높아질수록 왜 꺾였을까 생각해본 적 있으신가요?

일조권사선제한으로 인해 건물의 높이가 제한되어 있기 때문이었습니다.

일조권사선제한으로 인한 건물의 높이 제한은 수익성에 높은 영향을 줍니다.

그렇기 때문에 토지 분석할 때 필수로 고려해야 할 부분입니다.

지금 밖을 나가셔서 건물들을 확인해보세요.