2017년 11월 기준 오피스텔 적정가는
1. 월세 보정가 구하기 = 월세 + 보증금 1,000만원당 6만원으로 환산 월세
2. 오피스텔 적정가 = 월세 보정가 X 250
보증금 1,000만원/월세 60만원 오피스텔의 적정가는
월세 보정가 66만원에 250배를 한 16,500만원 라고 이전 글에서 다뤘다.
적정가의 오피스텔에 투자하고자 늘 관심을 가지고 있다면,
나만의 적정가 계산 공식을 대입하여 기회에 왔을때 놓치지 않을것이다.
IT강국 한국은 실거래가와 실월세에 대한 정보를 월별로 분석하여 자유롭게 볼수있기 때문에
오피스텔은 투자하기 가장 쉬운 수익성 부동산인데, 더욱 쉬워진다.
그럼 강남구를 살펴보면 아래와 같다.
1. 실거래가 지역별 전월세
2. 실거래 매매가를 조회해 보자.
3. 적정가(보증금월세환산가, 환산월세 X 250)를 구하자.
점점 많아지지만.. 내가 만들면 간단해 보인다.
같은 오피스텔중에서도 월세, 보증금의 차이가 많이 발생하는 자료가 있는데. 풀옵션(침대, TV, 쇼파 등 호텔처럼 비품이 꾸며져 있음) 일 경우가 많다. 보증금이 차이가 발생하는 것은 생각하지 말고 넘기면 되겠다. 결론은 월세, 보증금 차이가 비정상적이라고 판단되는 자료는 제외시키면 되겠다. 위 예중에서 색칠해놓은것이 비정상적인 부분이다.
(사진첨럼 거의 모든 비품을 있어 몸만 와서 호텔처럼 거주할수있게 하는 옵션이 풀옵션이다.)
4. 월세 - 적정가 - 매매가로 적정가 보다 실거래가가 낮은 오피스텔을 찾아보자.
에스케이허브오피스텔은 적정가 대비 6,000만원이나 낮게 거래된걸 볼수있는데
월세가 110으로 풀옵션일 가능성이 있다. (실제 환산월세 80을 넘지는 못한다.),
실제 환산월세를 적용해보면 적정가 보다 4,000만원 높게 거래된걸로 볼수있다.
앞으로 삼성역 인근이 좋아지리라는걸 대한민국에서 모르는 사람이 없는데.
그렇다면 CO-OPResidence/삼성역에 투자하면 좋을까?
천안 신부더샵1동이 월세가 40만원이고,
매매가가 9500만원이라면 적정가 1억 대비 500만원이 낮다.
그렇다면 천안 신부더샵1동에 투자하면 좋을까?
강남구에서도 적정가 대비 낮게 거래되는 오피스텔도 몇개 보인다.
부동산은 첫째도, 둘째도 입지가 깡패이므로, 기승전 강남접근성을 고려 해볼테지만,
늘 관심을 가지고 있다면, 요즘 처럼 부동산 경기가 차가워 질때, 특히 내년에
더 좋은 조건으로 매수할수 있다.
조사하다 알게된것
1. 강남구 오피스텔의 평당 임대가는 거의 8~10만원이라고 보면 되겠다.
2. 월세 심리적 저항선이 60이라 한다. 실제로도 70이상 받기는 쉽지 않은것 같다. 1억 5천만원(+- 2,500만원)이 투자의 심리적 안전선이다.
3. 1억 5천이 안되는 강남구의 오피스텔은 건물이 무너질거 같지 않고, 역이랑 그리 멀지 않으면 투자 가치가 있는것 같다.
4. 부동산은 입지(땅! 땅!)이다. 강남구의 오피스텔은 재건축이 될리 없겠지만, 땅을 1평이라도 가지고 있으니, 월세를 받으면서 강남에 땅을 한평이라도 가지고 있으면 인플레이션 햇지수단으로 좋을듯.
뜨는 지역 정적가 분석 주기적으로 공유하겠습니다.
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