토지분석 - 4. 건축물의 높이와 층수 계산의 모든 궁금증

안녕하세요. 알돈입니다.

용적률(연면적)과 일조권사선제한으로 건물을 얼마나 높이 건축할 수 있는지 알아보았습니다.

용도, 건폐율, 용적률, 일조권사선제한을 알아보시려면 아래 링크를 활용해보세요.

토지분석 - 1. 주거용도별 건폐율과 용적률 알아보기

토지분석 - 2. 주택의 종류, 다가구, 다세대, 아파트, 공동주택

토지분석 - 3. 일조권사선제한, 건물 얼마나 높이 지을 수 있을까?

오늘은 건축물의 높이와 층수 계산의 모든 궁금증을 해결해드리겠습니다.

■ 건축물의 높이 산정방법

□ 원칙 - 지표면부터 건축물의 최상단까지.

▲ 건축물 높이 산정의 일반 기준(가로구역 높이제한이 없는 경우)

건축물 높이 산정의 일반 기준은 지표면으로부터 건축물의 상단까지입니다. 단 건축물의 1층이 필로티 구조인 경우(가로구역별 건축물 높이제한 구역 내에 일조권 적용을 받지 않는 경우는 제외합니다.)는 필로티의 높이를 제외하고 2층부터 높이를 산정합니다.

□ 대지 높이차가 있을 경우 - 경사진 경우에는 평균 높이부터

건축물과 접하고 있는 전면도로의 노면 간 높이 차이가 있어 경사진 경우 높이 산정의 기준인 지표면을 건축물의 대지면 높이와 전면도로의 지표면 간의 높이차를 1/2로 가중평균한 지점을 수평면으로 보고 건축물의 높이를 산정합니다.

 

위 그림처럼 대지와 전면도로 지표면의 높이차가 3m일 경우, 건축물의 높이는 지표 최저점과 건축물 대지 수평 표면 높이차를 1/2로 나눈 1.5를 가중평균 높이선으로 보고, 건축물의 높이를 산정합니다.

□ 지표면 간 고저차가 있는 경우 일조권 규정 적용을 위한 건축물의 높이 산정

높이다 낮은 건축물은 두 지표면의 평균수평면을 지표면으로 보고 건축물의 높이를 산정합니다.

□ 주상복합 - 용도지역에 따라 공동주택 최저점을 지표면으로 인정 

□ 옥탑방 - 일정 면적, 높이 이상일 경우만 건축물 높이로 산입

옥상에 설치된 시설물(승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑 등)은 해당 시설물의 건축면적(바닥면적)의 1/8 이하(주택법 상 사업계획 승인 대상 공동주택이고 세대별 전용면적이 85m2인 경우에는 1/6)이고 높이가 12m가 넘는 경우 초과한 부분을 건축물 높이에 산입합니다.

■ 건축물의 층수 산정방법

1. 구조 바닥의 개수

2. 옥탑의 경우 높이로 산정되는 기준과 동일, 높이로 산정되면 층수에 산입

3. 층 구분이 불명확한 건물은 4m마다 1개 층이라고 계산

4. 최고층이 건축물의 층수