토지분석 - 1. 주거용도별 건폐율과 용적률 알아보기

토지분석의 기본적인 지식 첫 번째는 토지 분석입니다.

부동산을 새로운 용도로 개발할 때 기획, 땅 매입 시 부동산의 용도에 대해 알아야 합니다.

토지이용계획과 주거용도별 건폐율과 용적률을 통하여 어떻게 활용할지 알 수 있습니다.

교대역 인근 지도입니다.

교대역을 중심으로 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 제1종전용주거지역,제2종일반주거지역을 확인할 수 있습니다. 

토지이용계획을 확인해보면 지목과 용도를 알 수가 있습니다.

토지이용계획은 토지이용규제정보서비스 LURIS에서 확인할 수 있습니다.

http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp

지목은 대지, 용도는 제3종일반주거지역입니다.

주거용별 건폐율과 용적률을 통하여 해당 토지에 어떤 건축물을 건축할 수 있는지 알아 볼 것입니다.

건폐율과 용적률은 대지면적에 대한 건축물의 비율로서, 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도입니다.

건폐율

건폐율은 대지면적 가운데 최대한 건축면적(건축을 할 수 있는 면적)을 나타내는 비율입니다.

용적률

용적률은 대지면적에 대한 연면적(하나의 건축물의 각 층의 바닥면적의 합계)의 비율을 말합니다.

연면적

연면적은 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 말합니다.

다만, 용적률을 산정할 때에는 다음에 해당하는 면적은 제외합니다.

1. 지하층의 면적

2. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적

3. 「주택건설기준 등에 관한 규정」 에 따른 주민 공동시설의 면적

4. 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적

5. 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적

주거용도별 건폐율과 용적율은 어떻게 될까요?

서울시 건폐율과 용적률 도시계획조례는 아래와 같습니다.

건폐율 및 용적률은 국계법, 동법 시행령의 범위내에서 각 지자체의 조례로서 정해집니다.

각 지자체별 조례를 "도시계획조례"를 참고하시면 됩니다.

각 지차체의 조례는 자치법규시스템(http://www.elis.go.kr/)에서 확인합니다.

자치법규시스템을 통하여 서울특별시의 건폐율 용적률을 확인할 수 있습니다.

건축물대장을 발급하여, 위 내용을 확인해보면 건폐율, 용적률을 확인하여, 개발 완료된 건물의 건물을 분석해보면 좋습니다. 

주거용도별 건폐율과 용적률(서울기준)

100평인 토지가 제3종일반주거지역이라면, 건축면적(바닥면적) 50평,연면적 250평을 개발할 수 있으므로,  1층 ~ 5층까지 50평씩 개발할 수 있습니다.

100평인 토지가 제2종일반주거지역이라면, 건축면적(바닥면적) 60평, 연면적 200평을 개발할 수 있으므로, 1층 60평, 2층 60평, 3층 60평, 4층 20평으로 개발할 수 있습니다.