알돈의 블로그

오피스텔 투자 실거래가, 실월세로 적정가를 분석해보자 다음편으로

직접 데이터를 분석해보실분들이 사용하시도록

서울 서초구 2017년 8월 ~ 9월 오피스텔 실거래 매매가격 정보를 파일 첨부합니다.

적정가 분석이 궁금하신 분은 아래 링크를 활용해보세요.

오피스텔 투자 실거래가, 실월세로 적정가를 분석하자. (강남구편)

오늘은 서초구 8월 ~9월 오피스텔 실거래 매매, 월세가격을 정리하여 포스팅합니다.

2017년 서초구 2017년 8월 ~ 9월 오피스텔 실거래 매매 가격은 아래와 같습니다.

중복된 내용은 삭제했으니 첨부파일로 자세한 내용은 확인해보세요.

2017년 서초구 2017년 8월 ~ 9월 오피스텔 월세 실거래 가격은 아래와 같습니다.

중복 내용은 삭제하고 보기좋게 편집했습니다. 세부내역은 첨부파일로 확인가능

서울 서초구 8월 - 10월 오피스텔 실거래 매매가격(알돈).xlsx

다운받으셔서 분석해보세요.

이상 서초구 오피스텔 실거래가, 월세 분석 공유였습니다.

2017년 11월 기준 오피스텔 적정가는

1. 월세 보정가 구하기 = 월세 + 보증금 1,000만원당 6만원으로 환산 월세

2. 오피스텔 적정가 = 월세 보정가 X 250

보증금 1,000만원/월세 60만원 오피스텔의 적정가는 

월세 보정가 66만원에 250배를 한  16,500만원 라고 이전 글에서 다뤘다.

(오피스텔 적정가 계산하기, 알돈) 안보셨다면 클릭

오피스텔의 적정가는 얼마일까?

수익성 부동산 중에서 가장 접근하기 쉬운 오피스텔의 장점은 무엇일까?

어느지역의 오피스텔을 구입하는것이 좋을까?

해당 내용을 꾸준히 올려보려 한다.

실제 데이터를 내 기준대로 분석해보겠지만,

분석하기 전에 대략적인 나의 배경지식은 다음과 같음.

1. 오피스텔에 살아본적은 있지만 투자해본적은 없음.(강남 3군데)

2. 임대에 관해 적정한 시장 분위기와 임대가, 그리고 실제 수익률에 대해 알고있음.

[기본 지식을 위해 독서를 해야함]

"노후를 위해 오피스텔에 투자하라"

오피스텔 투자에 관해 다양한 지식을 얻을수 있는 책이다. 깊이 읽지는 못했다.

투자라는건 늘 얼마를 투자해야되고, 얼마를 벌고, 얼마나 위험한지, 

그리고 시세차익은 얼마나 날지가 궁금하기 때문에. 

책에 나온 내용중에서 적정가를 유심히 보았다.

1. 매입가격 산정방법(월세*250+보증금 - <준공년도 * 200만원>)

2. 오피스텔 세입자의 심리적 저항선 60만원

3. 3~5년된 오피스텔이 가장 적당하다. (이건 내생각과 다르지만, 일단 계산해보자)

예를 들면 보증금/월세가 1,000만원/50만원인 5년된 오피스텔이 있다고 하면

적정매입가 = 60만 X 250 + 1,000만원 - 5 X 200만원 = 1억 5천

그렇다면 보증금/월세가 1,000만원/70만원인 10년된 오피스텔이 있다고 하면

적정매입가 = 70만원 X 250 + 1,000만원 - 10 X 200만원 = 1억 6천 5백

그렇다면 보증금/월세가 1000만원/70만원인 10년된 오피스텔이 있다고 하면

1. 왜 월세의 250배를 할까?

250 / 12(1년) = 약 20년 이기 때문에 5%의 수익률이 기대된다.

결론 - 월세 10만원의 적정가는 2,500만원이다.

2. 왜 보증금을 더할까?

매매후 임차인의 보증금은 잔금에서 제외하고 준다. 

당연히 계약기간이 끝나면 임차인에게 돌려줘야 하는 돈이기 때문이다.

결론 - 당연한걸 더하고 빼는것이다.

3. 감가상각? 준공년도 * 200만원은 왜 한것일까? 

오래된 건물일수록 공실률이 높고, 

임대가는 새집보다 낮기 마련, 주위에 공급이 많아지면 자연스럽게 건물의 가치는 낮아진다. 

1번에서 월세 10만원이 매매가에 미치는 영향이 2,500만원이라고 할때,

12.5년 * 200만원 = 2,500만원이므로, 

약 12년에 임대경쟁력이 10만원 낮아진다 생각하면 되겠다.

결론 - 보수적으로 1년에 임대료가 1만원씩 내려간다.

결론을 종합해 보면

적정매입가는 월세 X 250 + 보증금 - 준공년도 X 200만원

1. 월세 10만원의 적정가는 2,500만원이다.(5%)

2. 보증금은 당연한걸 더하고 빼는것

3. 오피스텔은 1년이 지나면 월세가 1만원씩 내려갈것을 고려해야한다.

궁금증을 해결해보자.

1. 동일한 오피스텔 호실 A,B,C의 임대료를 비교하여  적정매입가가 어떻게 달라질지 알아보자.

보증금으로 인해 오피스텔의 적정매입가가 최소 20,000만원 ~ 최대 23,500만원 

(3500만원 차이 발생) 최소가 대비 최대가는 약 17%가 높다는 계산이 된다. 오차가 크다. 

결론 - 책에 나온 공식은 매수할때 사용하면 유리. 단순히 적용하기에는 무리가 있는 계산같다.

2. 그렇다면 보증금에 대한 적정매입가를 어떻게 계산해야 할까?

자세한 내용,계산은 생략하고, 서울시 강남구 기준, 보증금 1,000만원 기준 월세 보정가는 6만원이 가장 작은 폭이 작다.(2017년 8,9,10월 기준) 오차가 적어진다.

결론 - 월세 보정가는 보증금 1,000만원당 6만원으로 환산하여 월세에 더하자. 매도할때 유리.

알돈이 감가상각을 고려하지 않고 만든 오피스텔 적정가 계산 공식은 다음과 같다.

강남구 데이터를 분석해보니 감가상각은 신축일수록 적정가에 금액이 더해져야 할것 같아

사용년도로 인한 정확한 계산보다는 정책 영향, 시장의 분위기가 더 중요하다 판단하여 

고려하지 않기로 했다.

2017년 11월 기준 오피스텔 적정가는

1. 월세 보정가 구하기 = 월세 + 보증금 1,000만원당 6만원으로 환산 월세

2. 오피스텔 적정가 = 월세 보정가 X 250

보증금 1,000만원/월세 60만원 오피스텔의 적정가는 

월세 보정가 66만원에 250배를 한  16,500만원이다.

서울 강남구에서는 어떤 오피스텔에 투자하면 좋을까?