알돈의 블로그

안녕하세요. 알돈입니다.

용적률(연면적)과 일조권사선제한으로 건물을 얼마나 높이 건축할 수 있는지 알아보았습니다.

용도, 건폐율, 용적률, 일조권사선제한을 알아보시려면 아래 링크를 활용해보세요.

토지분석 - 1. 주거용도별 건폐율과 용적률 알아보기

토지분석 - 2. 주택의 종류, 다가구, 다세대, 아파트, 공동주택

토지분석 - 3. 일조권사선제한, 건물 얼마나 높이 지을 수 있을까?

오늘은 건축물의 높이와 층수 계산의 모든 궁금증을 해결해드리겠습니다.

■ 건축물의 높이 산정방법

□ 원칙 - 지표면부터 건축물의 최상단까지.

▲ 건축물 높이 산정의 일반 기준(가로구역 높이제한이 없는 경우)

건축물 높이 산정의 일반 기준은 지표면으로부터 건축물의 상단까지입니다. 단 건축물의 1층이 필로티 구조인 경우(가로구역별 건축물 높이제한 구역 내에 일조권 적용을 받지 않는 경우는 제외합니다.)는 필로티의 높이를 제외하고 2층부터 높이를 산정합니다.

□ 대지 높이차가 있을 경우 - 경사진 경우에는 평균 높이부터

건축물과 접하고 있는 전면도로의 노면 간 높이 차이가 있어 경사진 경우 높이 산정의 기준인 지표면을 건축물의 대지면 높이와 전면도로의 지표면 간의 높이차를 1/2로 가중평균한 지점을 수평면으로 보고 건축물의 높이를 산정합니다.

위 그림처럼 대지와 전면도로 지표면의 높이차가 3m일 경우, 건축물의 높이는 지표 최저점과 건축물 대지 수평 표면 높이차를 1/2로 나눈 1.5를 가중평균 높이선으로 보고, 건축물의 높이를 산정합니다.

□ 지표면 간 고저차가 있는 경우 일조권 규정 적용을 위한 건축물의 높이 산정

높이다 낮은 건축물은 두 지표면의 평균수평면을 지표면으로 보고 건축물의 높이를 산정합니다.

□ 주상복합 - 용도지역에 따라 공동주택 최저점을 지표면으로 인정 

□ 옥탑방 - 일정 면적, 높이 이상일 경우만 건축물 높이로 산입

옥상에 설치된 시설물(승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑 등)은 해당 시설물의 건축면적(바닥면적)의 1/8 이하(주택법 상 사업계획 승인 대상 공동주택이고 세대별 전용면적이 85m2인 경우에는 1/6)이고 높이가 12m가 넘는 경우 초과한 부분을 건축물 높이에 산입합니다.

■ 건축물의 층수 산정방법

1. 구조 바닥의 개수

2. 옥탑의 경우 높이로 산정되는 기준과 동일, 높이로 산정되면 층수에 산입

3. 층 구분이 불명확한 건물은 4m마다 1개 층이라고 계산

4. 최고층이 건축물의 층수

부동산 디벨로퍼

부동산을 새로운 용도로 개발하는 업체를 가리킨다.

시행사와 비슷하지만 기존 시행사가 건축과 분양을 모두 대형 건설사에 위임하는 것과 달리 디벨로퍼는 사업의 시작과 끝을 모두 맡아 처리한다.

공공 디벨로퍼(주공, 토공 등)와 민간 디벨로퍼로 구분할 수 있다. 디벨로퍼는 시장의 수급상황과 잠재력을 정확히 예측하고 판단하여 개발방안을 마련하고 그 후의 단계들(기획, 땅매입, 설계, 마케팅, 분양업무, 사후관리 등)을 거치면서 부동산에 대한 새로운 가치를 창조하는 영업 활동을 한다.

시행사

시행사란 부동산 개발사업의 실질적인 사업 운영자를 말한다.

건축물을 지을 때 공사의 책임을 맡아 전과정을 관리 감독하는 회사.

주택의 경우 기초적인 행정절차부터 계약자들의 입주까지 전과정을 담당한다.

아파트라면 그 아파트 사업의 실질적 운영자, 즉 재건축 아파트라면 재건축 조합, 민간 사업자라면 그 사업장의 부동산 개발회사 등 그 사업을 실행하는 장본인을 뜻한다.

시행사는 시공사(보통 건설회사)에 도급건설을 주어 건축을 완성하며,

자금은 금융기관으로부터 조달하는 등의 역할을 한다.

시공사

시행사나, 공기업, 지자체, 재건축 재개발의 조합 등으로부터 건축물의 설계, 지반, 토목, 교량 등의 공사를 위탁 또는 수주받아 공사를 담당하여 짓는 건설회사. GS건설, 삼성물산, 대림산업, 롯데건설이 시공사에 대표적인 예이다.

쉽게 설명하면

디벨로퍼, 시행사는 부동산을 기획하고 토지를 매입합니다.

해당 토지의 입지분석, 토지의 용도, 용도에 따른 부동산의 종류를 예상하고,

토지 매입 부터 분양, 또는 임대를 통한 사업수익을 분석하고 기획합니다.

디벨로퍼, 시행사는 금융회사를 통하여 자금을 조달하여,

시공사에게 건축비용을 지불하여 공사를 하고,

분양, 임대등의 영업활동을 통하여 수익을 창출합니다.

대표적인 디벨로퍼는 신영그룹 정춘보회장, 엠디엠 문주현 회장, 미국의 45대 대통령 도널트 트럼프이  있습니다.