알돈의 블로그

안녕하세요. 알돈입니다.

용적률(연면적)과 일조권사선제한으로 건물을 얼마나 높이 건축할 수 있는지 알아보았습니다.

용도, 건폐율, 용적률, 일조권사선제한을 알아보시려면 아래 링크를 활용해보세요.

토지분석 - 1. 주거용도별 건폐율과 용적률 알아보기

토지분석 - 2. 주택의 종류, 다가구, 다세대, 아파트, 공동주택

토지분석 - 3. 일조권사선제한, 건물 얼마나 높이 지을 수 있을까?

오늘은 건축물의 높이와 층수 계산의 모든 궁금증을 해결해드리겠습니다.

■ 건축물의 높이 산정방법

□ 원칙 - 지표면부터 건축물의 최상단까지.

▲ 건축물 높이 산정의 일반 기준(가로구역 높이제한이 없는 경우)

건축물 높이 산정의 일반 기준은 지표면으로부터 건축물의 상단까지입니다. 단 건축물의 1층이 필로티 구조인 경우(가로구역별 건축물 높이제한 구역 내에 일조권 적용을 받지 않는 경우는 제외합니다.)는 필로티의 높이를 제외하고 2층부터 높이를 산정합니다.

□ 대지 높이차가 있을 경우 - 경사진 경우에는 평균 높이부터

건축물과 접하고 있는 전면도로의 노면 간 높이 차이가 있어 경사진 경우 높이 산정의 기준인 지표면을 건축물의 대지면 높이와 전면도로의 지표면 간의 높이차를 1/2로 가중평균한 지점을 수평면으로 보고 건축물의 높이를 산정합니다.

위 그림처럼 대지와 전면도로 지표면의 높이차가 3m일 경우, 건축물의 높이는 지표 최저점과 건축물 대지 수평 표면 높이차를 1/2로 나눈 1.5를 가중평균 높이선으로 보고, 건축물의 높이를 산정합니다.

□ 지표면 간 고저차가 있는 경우 일조권 규정 적용을 위한 건축물의 높이 산정

높이다 낮은 건축물은 두 지표면의 평균수평면을 지표면으로 보고 건축물의 높이를 산정합니다.

□ 주상복합 - 용도지역에 따라 공동주택 최저점을 지표면으로 인정 

□ 옥탑방 - 일정 면적, 높이 이상일 경우만 건축물 높이로 산입

옥상에 설치된 시설물(승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑 등)은 해당 시설물의 건축면적(바닥면적)의 1/8 이하(주택법 상 사업계획 승인 대상 공동주택이고 세대별 전용면적이 85m2인 경우에는 1/6)이고 높이가 12m가 넘는 경우 초과한 부분을 건축물 높이에 산입합니다.

■ 건축물의 층수 산정방법

1. 구조 바닥의 개수

2. 옥탑의 경우 높이로 산정되는 기준과 동일, 높이로 산정되면 층수에 산입

3. 층 구분이 불명확한 건물은 4m마다 1개 층이라고 계산

4. 최고층이 건축물의 층수

안녕하세요. 알돈입니다.

건폐율과 용적률로 토지가 가지고 있는 건축면적을 확인하고, 해당 토지에 건축할 수 있는 주택의 종류에 대해 알아보았습니다. 이번에는 건물을 얼마나 높이 지을 수 있을까? 알아보겠습니다.

건폐율, 용적률, 주택의 종류에 대해 알아보시려면 아래를 참조해주세요.

토지분석 - 1. 주거용도별 건폐율과 용적률 알아보기

토지분석 - 2. 주택의 종류, 다가구, 다세대, 아파트, 공동주택

제2종 일반주거지역 100평의 토지에 용적률 200%을 통하여 연면적(건축면적) 200평을 신축할 수 있다.

"나는 높은 건물이 좋아. 다가구주택은 3개 층 이하라고 했고, 필로티 주차장은 층수에서 제외하니까  한 층에 5m로 4개 층 총 20미터 높이로 신축을 해야겠어. 층고가 높으면 넓어 보이고 임대도 잘 될 거야 층고가 높으면 창의력이 높아진다는 조사 보고서도 본 것 같아"라고 생각하지만, 건물의 높이 제한으로 인하여 실현하기 어렵습니다.

용적률로 인해 해당 토지에 지을수 있는 연면적의 한계가 있고,

일조권사선제한으로 인해 높이 9m 이상은 인접대지경계선에서 높이의 1/2를 이격해야 되기 때문입니다.

서울시 도시계획용어사전 일조권을 보면  다음과 같습니다.

일조권

일반적으로 햇볕을 향유할 수 있는 권리를 말하며 「건축법」에 의한 건축물의 높이제한 기준의 하나로 사용된다.

일조 등의 확보를 위해 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 각 부분을 정북방향으로의 인접대지 경계선으로부터 다음의 범위 안에서 건축조례가 정하는 거리이상을 띄어 건축하여야 한다. 다만, 건축물의 미관향상을 위하여 너비 20m 이상의 도로(자전거, 보행자, 자전거전용도로를 포함한다)로서 건축주례가 정하는 도로에 접한 대지 상호간에 건축하는 건축물은 예외로 한다.

1. 높이 9m 이하인 부분: 인접대지경계선으로부터 1.5m 이상

2. 높이 9m 초과 부분: 인접대지경계선으로부터 당해건축물의 각 부분의 높이의 1/2이상

주택단지 안에 2동 이상의 건축물이 「건축법」에 따른 도로를 사이에 두고 서로 마주보고 있는 경우에는 2동 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우로 보지 않고, 해당 도로의 중심선을 인접대지경계선으로 보아 개별 건축물에 대한 규정을 적용하게 된다.

일조권 사선제한으로  높이 9m 초과 부분은 인접대지경계선으로 부터 높이의 1/2이상을 이격시켜야 합니다.

9m 초과 부분 높이의 1/2이상 이격을 쉽게 설명하면 아래와 같습니다.

1~3층 높이 9m까지는 인접대지경계선에서 1.5m 거리를 띄어 건축해야 합니다.

4층은 높이가 12m입니다. 그렇기 때문에 9m를 초과하였고, 높이의 1/2를 띄어 건축해야 하므로, 4층의 높이 12m의 1/2인 6m를 인접대지경계선에서 띄어 건축해야 합니다.

5층은 높이가 15m입니다.  높이 15m의 1/2인 7.5m를 띄어 건축해야 합니다.

도로를 사이에 두고 마주 보는 건물은 도로의 중심선을 인접대지경계선으로 봅니다.

그렇기 때문에 아래와 같습니다.

북쪽에 도로가 있는 토지는 도로의 중심선을 인접대지경계선으로 보기 때문에, 노란색 부분만큼 띄어 건축하지 않아도 되기 때문에 활용도와 수익성이 좋습니다. "북도로 토지가 좋다"라는 이유입니다.

건물이 높아질수록 왜 꺾였을까 생각해본 적 있으신가요?

일조권사선제한으로 인해 건물의 높이가 제한되어 있기 때문이었습니다.

일조권사선제한으로 인한 건물의 높이 제한은 수익성에 높은 영향을 줍니다.

그렇기 때문에 토지 분석할 때 필수로 고려해야 할 부분입니다.

지금 밖을 나가셔서 건물들을 확인해보세요.

안녕하세요. 알돈입니다.

건폐율과 용적률로 토지가 가지고 있는 건축면적을 확인하였습니다.

확인이 필요하시면 아래를 참조하세요.

토지 분석 - 1. 주거용도별 건폐율과 용적률 알아보기

주거용도별 건폐율과 용적률을 통해 해당 토지의 건축면적을 어떻게 활용할지 정하는 시간입니다.

어떤 건물을 신축할지 결정하려면 주택의 종류와 정의에 대해 알아야 합니다.

주택의 종류

건축법에서는 주택을 크게 '단독주택'과 '공동주택'으로 분류합니다.

단독은 단독소유, 공동은 공동 소유한다고 이해하시면 쉽습니다.

[건축법 시행령 용도별 건축물의 종류]

1. 단독 주택

가. 단독 주택

나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것.

2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다.)

3) 연면적이 330m2 (약 100평) 이하이고 층수가 3층 이하인 것

다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1) 주택으로 쓰이는 층수(지하층은 제외한다.)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 1/2 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고, 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다)의 합계가 660m2 (약 200평) 이하일 것

3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

라. 공관 

2. 공동 주택

가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택

나. 연립주택: 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다.) 합계가 660m2 (약 200평)을 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택

다. 다세대주택: 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적 합계가 660m2 (약 200평) 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다.)

라. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 공동 취사 등을 할 수 있는 구조를 갖추되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것

건축적, 건축법의 적용기준, 세무적 적용기준, 소유권에 관한 기준, 임대 사업에 관한 혜택 및 적용 기준 등 건축을 위해서는 다양한 법적 정의를 바탕으로 하여, 실제 사업에 적용할 수 있는 지식과 노하우가 필요합니다.

아파트는 연립 재건축 조합, 재건축 아파트, 신규 택지 아파트 분양에서 진행되며,

1인 디벨로퍼, 1인 건축가는 보통 수익형 임대사업을 위해 다가구(다중주택), 분양사업을 위해 다가구로 주택의 종류를 선정합니다. 

다가구와 다세대의 차이점을 표로 쉽게 확인해보면 아래와 같습니다.

[정리]

1. 주택은 단독주택과 공동주택이 있다.

2. 단독주택은 단독이라 단독소유, 공동 주택은 공동 소유라 각 세대별 분양 가능하다.

3. 단독주택은 단독, 고시원, 다가구주택이 있고, 공동주택은 아파트, 다세대주택이 있다.

4. 다가구주택, 다세대주택은 연면적 660m2 (약 200평) 이하이다.

5. 다가구 주택의 층수는 3개층 이하, 다세대 주택의 층수는 4개층 이하, 아파트는 5개층 이상인 주택이다.

6. 필로티 주차장은 층수에서 제외한다.

부동산 디벨로퍼

부동산을 새로운 용도로 개발하는 업체를 가리킨다.

시행사와 비슷하지만 기존 시행사가 건축과 분양을 모두 대형 건설사에 위임하는 것과 달리 디벨로퍼는 사업의 시작과 끝을 모두 맡아 처리한다.

공공 디벨로퍼(주공, 토공 등)와 민간 디벨로퍼로 구분할 수 있다. 디벨로퍼는 시장의 수급상황과 잠재력을 정확히 예측하고 판단하여 개발방안을 마련하고 그 후의 단계들(기획, 땅매입, 설계, 마케팅, 분양업무, 사후관리 등)을 거치면서 부동산에 대한 새로운 가치를 창조하는 영업 활동을 한다.

시행사

시행사란 부동산 개발사업의 실질적인 사업 운영자를 말한다.

건축물을 지을 때 공사의 책임을 맡아 전과정을 관리 감독하는 회사.

주택의 경우 기초적인 행정절차부터 계약자들의 입주까지 전과정을 담당한다.

아파트라면 그 아파트 사업의 실질적 운영자, 즉 재건축 아파트라면 재건축 조합, 민간 사업자라면 그 사업장의 부동산 개발회사 등 그 사업을 실행하는 장본인을 뜻한다.

시행사는 시공사(보통 건설회사)에 도급건설을 주어 건축을 완성하며,

자금은 금융기관으로부터 조달하는 등의 역할을 한다.

시공사

시행사나, 공기업, 지자체, 재건축 재개발의 조합 등으로부터 건축물의 설계, 지반, 토목, 교량 등의 공사를 위탁 또는 수주받아 공사를 담당하여 짓는 건설회사. GS건설, 삼성물산, 대림산업, 롯데건설이 시공사에 대표적인 예이다.

쉽게 설명하면

디벨로퍼, 시행사는 부동산을 기획하고 토지를 매입합니다.

해당 토지의 입지분석, 토지의 용도, 용도에 따른 부동산의 종류를 예상하고,

토지 매입 부터 분양, 또는 임대를 통한 사업수익을 분석하고 기획합니다.

디벨로퍼, 시행사는 금융회사를 통하여 자금을 조달하여,

시공사에게 건축비용을 지불하여 공사를 하고,

분양, 임대등의 영업활동을 통하여 수익을 창출합니다.

대표적인 디벨로퍼는 신영그룹 정춘보회장, 엠디엠 문주현 회장, 미국의 45대 대통령 도널트 트럼프이  있습니다.