누구나 할수있는 Grass(그라스) 코인을 채굴하는 방법.

그라스 코인은 공개 웹에 접속하여 인공지능(AI) 모델을 운현하는데 필요한 데이터에 접근할 수 있도록 개발된 분산형 네트워크입니다. 누구나 간단히 PC와 스마트폰이 있으면 무료 채굴을 할수 있습니다.

Grass는 2023년 6월에 출시되었으며 인의 목적은 사용하지 않는 리소스를 공유하여 수익을 창출하는 것입니다. AI 등의 연구소 등 네트워크 리소스가 필요한 곳에 리소스를 공급하고 리소스를 공급한 유저는 GRASS 코인을 받는 형태인데, AI 관련 코인으로 묶여 있기는 한데, 전에도 이런 유형의 코인은 있었습니다.

무엇보다!! 세계 1위 거래소 바이낸스의 투자가 있는 코인입니다.

1분이라도 빨리 채굴하세요.  그리고 크롬 브라우저로 해야합니다.

방법 

1) Grass 가입 및 설치하기

https://app.getgrass.io/register/?referralCode=LDirUfRQNTaebjO

2) 크롬 확장 프로그램 설치

https://chromewebstore.google.com/detail/grass-extension/ilehaonighjijnmpnagapkhpcdbhclfg?hl=en&authuser=0&pli=1

 

Grass Extension

Your view of the internet is valuable. Get paid for it.

chromewebstore.google.com

 

확장프로그램 설치를 마친 후, 크롬 브라우저 우측 상단 확장 프로그램을 클릭하고 Grass Extension 고정 버튼을 눌러줍니다.

 확장프로그램 옆 고정된 Grass 아이콘을 클릭하면 아래 사진과 같이 로그인 화면이 뜹니다.
초록색 로그인 버튼을 클릭해 아이디와 비밀번호를 적고 로그인 해줍니다.

 Connected 문구와 함께 아래와 같은 이미지가 뜨면 접속 성공입니다.

3) 대시 보드 로그인, 채굴되고있나 확인하기

대시보드에 로그인해 접속이 성공적으로 이뤄졌는지 확인합니다.

위에 보시면 OPEN DASHBOARD 버튼을 누르시면 됩니다.

 Connected 문구가 뜨면 세팅은 끝입니다.

너무나 쉽게 코인을 채굴할수 있는 기회, 컴퓨터 켜실때마다 수익 창출 하시기 바랍니다.

Posted by aldon
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토지분석 - 1~5 중간정리, 건폐율, 용적률, 일조권, 도로후퇴


안녕하세요. 알돈입니다.


토지분석 1편~5편까지 


토지분석 - 1. 주거용도별 건폐율과 용적률 알아보기

토지분석 - 2. 주택의 종류, 다가구, 다세대, 아파트, 공동주택

토지분석 - 3. 일조권사선제한, 건물 얼마나 높이 지을 수 있을까?

토지분석 - 4. 건축물의 높이와 층수 계산의 모든 궁금증

토지분석 - 5. 건축선,도로경계선, 도로후퇴



토지 분석의 기본은 해당 토지의 활용에 있습니다.

토지의 가치를 분석의 기본은 토지에 어떤 건물을 어떻게 지을 수 있을까 하는 것입니다.


21일 발표 예정인 주택공급 대책에서

서울 그린벨트는 손 안대고 도심 용적률 상향으로 가닥 이란 기사를 보셨을것입니다.



서울시가 그린벨트 해제 없이도 6만 2,000여 가구의 주택을 공급할 수 있다는 계획안을 제시하면서 오는 21일 발표되는 주택공급 대책에 그린벨트 해제는 제외될 것으로 전망되고 있다. 

세부적으로 보면 도심 유휴지 활용과 상업지역 주거비율 상향, 준주거지 용적률 상향 등을 통해 오는 2022년까지 시내 신규주택 약 6만 2,000가구를 공급할 수 있다는것이다.

21일 발표될 주택 공급대책 예상 주요 내용은


1. 서울 그린벨트 해제 제외

2. 경기도 신규 택지 발표

3. 택지 조성 서울 유휴부지 공개

4. 준거주지역 용적률 상향

5. 상업지역 주거 비율 상향

6. 역세권 용도지역 변경

7. 미니 도시재생 규제 완환


준주거지역의 용적률을 현행 400%에서 500% 상향 검토

도심 역세권 용도지역 변경등이 담길 예정이라고 하는데요.


9.13 대책에 주택시장의 안정대책으로서 도심내 규제완화를 명시하고 있습니다.

특히 "역세권 용도지역 변경"을 분명히 명시함으로써 용도변경이나 종상향등으로 통해

용적률 상향이 이뤄질지도 모르겠습니다.


'여의도 통개발'은 재건축 아파트들이 밀집한 지역의 용도지역을 3종 일반주거지역에서 상업지역으로 변경해 초고층 아파트를 지을 수 있게 하는 것이 주요 내용이였습니다.


토지 분석 1편에서 주거용도별 건폐율과 용적률에 대해 알아보았습니다.

용적률은 건물을 지을 수 있는 연면적의 크기입니다.

예정대로 준 주거지역의 용적률이 현행 400%에서 500%로 상향된다면

100평의 토지에 400평을 건축할 수 있었다면 상향 후 500평을 지을 수 있게 되기 때문에, 100평을 더 지을 수 있습니다.


여의도 통개발이 추진되었다면 3종 일반주거지역의 아파트가 상업지역으로 변경되어, 도곡동 타워펠리스처럼 높은 건물로 개발되었을것입니다.


이처럼 토지 분석의 기본 정보를 알고 있다면, 정부의 부동산 정책이나 뉴스, 기사를 보고 부동산 투자, 개발에 따른 수익 분석을 할 수 있겠죠.


이명박 대통령 시절 2009년 2월 핵가족화 이 나홀로족 등 늘어나는 1~2인 가구와 서민들의 주거안정을 목적으로 도시형생활주택이 등장했습니다.

관련 건축규제를 크게 완화하였습니다. 특히 주차시설 규제 완화, 건물 간격, 발화성 마감재 등에 지나친 규제 완화로 도시형생활주택은 눈에 띄게 증가하였습니다.


토지분석 2편에서 주택의 종류에 대해 알아보았습니다.

다가구, 다세대말고 새로운 종류가 등장한것이죠.

주택의 종류에 대해 알면 새로운 형태의 주택에 활용가능할것입니다.


지난 2015년 5월 17일 건축법 개정으로 건축물의 높이 규제 중 하나인 도로 사선제한 규정이 폐지되었습니다.

건축물의 형태가 계산(사선)형으로 건축되어 오히려 도시미관이 저해되고 있어, 전면 도로에 따른 건축물의 높이 제한 규정을 삭제한것이죠.


토지 분석 3편, 4편에서는 일조권 사선제한, 건축물의 높이와 층수 계산에 대해 알아보았습니다.

일조권 사선제한으로 왜 북도로 토지가 좋은지 알 수 있었습니다.

실제로 임장을 다녀보면 북도로의 위치한 토지의 개발이 한창인 것을 확인하실 수 있습니다.


토지 분석 5편에서는 도로경계선, 도로 후퇴에 대해 알아보았습니다.

부동산 개발을 위해 토지를 매입 시 도로경계선, 도로 후퇴는 반드시 고려해야 할 사항입니다.

4미터 미만의 도로의 경우 도로 중심선으로부터 2미터 후퇴한 선이 건축선이 됩니다.

건축선이 후퇴하게 되면 후퇴한 면적을 제외한 토지 면적을 기준으로 건폐율과 용적률을 산정하기 때문에

내 땅의 일부가 도로가 됩니다. 도로가 넓어져 건물의 가치가 높아지기 때문에 좋은 점도 있으나,

후퇴한 면적만큼 연면적과 수익성이 줄어들기 때문에 후퇴란 느낌처럼 손해 보는 느낌이 강합니다.

제2종 일반주거지역 1평에 3,000만 원에 매매를 했고, 도로 후퇴로 인해 5평이 대지면적에서 빠지게 되면, 

토지로 빠지는 금액이 1억 5천만 원이 되는 것입니다.


부동산을 매매하실 때 토지 분석의 기본 정보만 알아도 건물과 토지의 가치를 산정하여 적정한 가격에 매매를 할 수가 있습니다.

도로를 마주하고 북도로 건물과 남도로 건물은 분명히 차이가 있어야 합니다.

도로가 4m 이상인지 미만인지에 따라 같은 지역에서도 차이가 있어야 합니다.

부동산 개발을 위해 토지 분석 시 기본적인 내용만 알고 있어도 옆 건물보다 매매가격이 낮다는 이유만으로 투자하지는 않겠죠?


세부적인 내용은 아래 링크를 활용해보세요.


Posted by aldon
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안녕하세요. 알돈입니다.

오늘은 건축선에 대해 알아보겠습니다.

지난정보를 확인하시려면 아래 링크를 활용하세요.


건축선은 도로와 접한 부분에 건축물을 건축 할 수 있는 선입니다.
접한 도로의 폭이 4미터 이상인 경우 도로경계선이 건축선이 됩니다.

차량이 통행할수 있는 4미터의 폭은 도로 양쪽 건축물이 보장해줘야하기 때문에 기존 건물의 도로 폭이 4미터 미만일 경우 도로를 4미터로 늘려야 하기 때문에 건축선 후퇴가 발생합니다. 보통 도로 후퇴라고 말합니다.

일단 용어부터 살펴보시죠.

건축선


건축선은 도로와 접한 부분에 건축물 건축할 수 있는 선으로서, 대지와 도로의 경계선으로 한다. 다만, 다음에 해당하는 경우는 이에 따른다.

① 「건축법」에 따른 소요너비에 못 미치는 도로인 경우에는 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 1/2의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되, 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천철도, 선로부지, 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 한다.

② 너비 8m 미만인 도로의 도로모퉁이 부분의 건축선은 그 대지에 접한 도로경계선의 교차점으로부터 도로경계선에 따라 일정 거리(2~4m)를 후퇴한 두 점을 연결한 선으로 한다.


일반적으로 건축선은 도로와 대지의 경계선으로 볼 수 있지만 도로 폭이 4m 미만일 경우에는 도로중심선에서 2m 후퇴한 선이 건축선이 되며, 도로반대쪽에 경사지·하천·철도 등이 있는 경우에는 그쪽의 도로경계선에서 4m를 후퇴한 수평거리의 선이 건축선이 된다. 도로의 모퉁이에서는 교차각, 도로의 너비 등을 고려하여 건축선을 정한다.




건축법에 따른 소요너비(서울시기준 4M)에 못미치는 도로인 경우 그 중심선으로 부터 그 소요 너비의 1/2의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 한다. 도로 폭이 4m 미만일 경우에는 도로중심선에서 2m 후퇴한 선이 건축선이 된다.


#건축선 도로폭이 4m 이상인 경우

* 즉, 4미터 폭이 넘는 도로의 경우 도로 경계선이 건축선이 되기 때문에 건축선 후퇴를 걱정하실 필요가 없습니다.


#건축선 도로 폭이 4m 미만인 경우


*도로중심선으로 부터 2m 후퇴한선이 건축선이 됩니다. 

이경우 건축선이 후퇴가 되는 것입니다.



3미터 도로의 경우에도 동일합니다. 도로중심선으로부터 2미터 후퇴한 선이 건축선이 됩니다.


왜 도로 중심선으로부터 일까요?

도로를 사이에 두고 있는 두 대지 간에 서로 손해가 없어야 하기 때문입니다. 

반대쪽이 경사지·하천·철도일 경우 온전히 손해를 보기 때문에 도로 폭 확인이 필요합니다.


도로 후퇴, 건축선 후퇴가 왜 좋지 않을까요?


가장 큰 이유는 건축선 후퇴에 따른 손실이 발생할 수 있기 때문입니다.

건축선 후퇴부분은 대지면적에서 제외하고 건폐율과 용적률을 산정하게 됩니다.

즉, 자신의 소유인 토지에 도로 후퇴, 건축선 후퇴만큼 건물을 지을 수 없을 뿐 아니라 

후퇴한 면적을 제외한 토지 면적의 건폐율과 용적률을 산정하기 때문입니다.


도로의 폭이 넓지 않은 같은 지역이라도 구옥들이 많은 4m미만 지역의 경우 4m도로 보다 토지의 가격이 낮습니다.  신축이 되어가면서 점점 도로의 폭이 넓어지는곳을 보신적이 있으실겁니다. 신축, 재건축이 많이 발생하는 지역의 경우 향후 건물의 숨통(도로폭)이 넓어질수 있기도 합니다.


현재 건축법상으로 6m 도로는 6m를 유지할것입니다.

4m 도로는 4m를 유지할것입니다.

2m 도로는 4m가 될것입니다.


왜 6m 도로 건물이 인기가 있는지 아시겠죠?

건축선 후퇴, 도로 후퇴가 건축에 어떤 영향을 미치는지 알아보았습니다.

건축선 후퇴, 도로 후퇴의 안 좋은 점은?


후퇴한 면적을 제외한 토지면적 기준으로 용적률과 건폐율을 산정하므로

연면적이 줄어들고, 수익성이 줄어들기 때문입니다.




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안녕하세요. 알돈입니다.

용적률(연면적)과 일조권사선제한으로 건물을 얼마나 높이 건축할 수 있는지 알아보았습니다.

용도, 건폐율, 용적률, 일조권사선제한을 알아보시려면 아래 링크를 활용해보세요.


토지분석 - 1. 주거용도별 건폐율과 용적률 알아보기

토지분석 - 2. 주택의 종류, 다가구, 다세대, 아파트, 공동주택

토지분석 - 3. 일조권사선제한, 건물 얼마나 높이 지을 수 있을까?

오늘은 건축물의 높이와 층수 계산의 모든 궁금증을 해결해드리겠습니다.


■ 건축물의 높이 산정방법


□ 원칙 - 지표면부터 건축물의 최상단까지.

▲ 건축물 높이 산정의 일반 기준(가로구역 높이제한이 없는 경우)


건축물 높이 산정의 일반 기준은 지표면으로부터 건축물의 상단까지입니다. 단 건축물의 1층이 필로티 구조인 경우(가로구역별 건축물 높이제한 구역 내에 일조권 적용을 받지 않는 경우는 제외합니다.)는 필로티의 높이를 제외하고 2층부터 높이를 산정합니다.



□ 대지 높이차가 있을 경우 - 경사진 경우에는 평균 높이부터

건축물과 접하고 있는 전면도로의 노면 간 높이 차이가 있어 경사진 경우 높이 산정의 기준인 지표면을 건축물의 대지면 높이와 전면도로의 지표면 간의 높이를 1/2로 가중평균한 지점을 수평면으로 보고 건축물의 높이를 산정합니다.

 

위 그림처럼 대지와 전면도로 지표면의 높이차가 3m일 경우, 건축물의 높이는 지표 최저점과 건축물 대지 수평 표면 높이차를 1/2로 나눈 1.5를 가중평균 높이선으로 보고, 건축물의 높이를 산정합니다.


□ 지표면 간 고저차가 있는 경우 일조권 규정 적용을 위한 건축물의 높이 산정


높이다 낮은 건축물은 두 지표면의 평균수평면을 지표면으로 보고 건축물의 높이를 산정합니다.


□ 주상복합 - 용도지역에 따라 공동주택 최저점을 지표면으로 인정 


□ 옥탑방 - 일정 면적, 높이 이상일 경우만 건축물 높이로 산입


옥상에 설치된 시설물(승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑 등)은 해당 시설물의 건축면적(바닥면적)의 1/8 이하(주택법 상 사업계획 승인 대상 공동주택이고 세대별 전용면적이 85m2인 경우에는 1/6)이고 높이가 12m가 넘는 경우 초과한 부분을 건축물 높이에 산입합니다.


■ 건축물의 층수 산정방법


1. 구조 바닥의 개수

2. 옥탑의 경우 높이로 산정되는 기준과 동일, 높이로 산정되면 층수에 산입

3. 층 구분이 불명확한 건물은 4m마다 1개 층이라고 계산

4. 최고층이 건축물의 층수


Posted by aldon
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안녕하세요. 알돈입니다.

건폐율과 용적률로 토지가 가지고 있는 건축면적을 확인하고, 해당 토지에 건축할 수 있는 주택의 종류에 대해 알아보았습니다. 이번에는 건물을 얼마나 높이 지을 수 있을까? 알아보겠습니다.

건폐율, 용적률, 주택의 종류에 대해 알아보시려면 아래를 참조해주세요.


토지분석 - 1. 주거용도별 건폐율과 용적률 알아보기

토지분석 - 2. 주택의 종류, 다가구, 다세대, 아파트, 공동주택


제2종 일반주거지역 100평의 토지에 용적률 200%을 통하여 연면적(건축면적) 200평을 신축할 수 있다.

"나는 높은 건물이 좋아. 다가구주택은 3개 층 이하라고 했고, 필로티 주차장은 층수에서 제외하니까  한 층에 5m로 4개 층 총 20미터 높이로 신축을 해야겠어. 층고가 높으면 넓어 보이고 임대도 잘 될 거야 층고가 높으면 창의력이 높아진다는 조사 보고서도 본 것 같아"라고 생각하지만, 건물의 높이 제한으로 인하여 실현하기 어렵습니다.


용적률로 인해 해당 토지에 지을수 있는 연면적의 한계가 있고,

일조권사선제한으로 인해 높이 9m 이상은 인접대지경계선에서 높이의 1/2를 이격해야 되기 때문입니다.


서울시 도시계획용어사전 일조권을 보면  다음과 같습니다.


일조권


일반적으로 햇볕을 향유할 수 있는 권리를 말하며 「건축법」에 의한 건축물의 높이제한 기준의 하나로 사용된다.

일조 등의 확보를 위해 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 각 부분을 정북방향으로의 인접대지 경계선으로부터 다음의 범위 안에서 건축조례가 정하는 거리이상을 띄어 건축하여야 한다. 다만, 건축물의 미관향상을 위하여 너비 20m 이상의 도로(자전거, 보행자, 자전거전용도로를 포함한다)로서 건축주례가 정하는 도로에 접한 대지 상호간에 건축하는 건축물은 예외로 한다.


1. 높이 9m 이하인 부분: 인접대지경계선으로부터 1.5m 이상

2. 높이 9m 초과 부분: 인접대지경계선으로부터 당해건축물의 각 부분의 높이의 1/2이상


주택단지 안에 2동 이상의 건축물이 「건축법」에 따른 도로를 사이에 두고 서로 마주보고 있는 경우에는 2동 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우로 보지 않고, 해당 도로의 중심선을 인접대지경계선으로 보아 개별 건축물에 대한 규정을 적용하게 된다.



일조권 사선제한으로  높이 9m 초과 부분은 인접대지경계선으로 부터 높이의 1/2이상을 이격시켜야 합니다.


9m 초과 부분 높이의 1/2이상 이격을 쉽게 설명하면 아래와 같습니다.


1~3층 높이 9m까지는 인접대지경계선에서 1.5m 거리를 띄어 건축해야 합니다.

4층은 높이가 12m입니다. 그렇기 때문에 9m를 초과하였고, 높이의 1/2를 띄어 건축해야 하므로, 4층의 높이 12m의 1/2인 6m를 인접대지경계선에서 띄어 건축해야 합니다.

5층은 높이가 15m입니다.  높이 15m의 1/2인 7.5m를 띄어 건축해야 합니다.


도로를 사이에 두고 마주 보는 건물은 도로의 중심선을 인접대지경계선으로 봅니다.

그렇기 때문에 아래와 같습니다.

북쪽에 도로가 있는 토지는 도로의 중심선을 인접대지경계선으로 보기 때문에, 노란색 부분만큼 띄어 건축하지 않아도 되기 때문에 활용도와 수익성이 좋습니다. "북도로 토지가 좋다"라는 이유입니다.


건물이 높아질수록 왜 꺾였을까 생각해본 적 있으신가요?

일조권사선제한으로 인해 건물의 높이가 제한되어 있기 때문이었습니다.

일조권사선제한으로 인한 건물의 높이 제한은 수익성에 높은 영향을 줍니다.

그렇기 때문에 토지 분석할 때 필수로 고려해야 할 부분입니다.

지금 밖을 나가셔서 건물들을 확인해보세요.




Posted by aldon
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현명한 초보 투자자 - 야마구치

주식 투자는 무섭다며 투자에 대해 머뭇거리고 있지는 않습니까?

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기업의 진짜 가치를 알면 그런 걱정은 없어지게 됩니다.

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일생동안 사용할 주식 투자의 기본 지식을 만나보세요.


현명한 초보 투자자

현명한 초보 투자자는 중고시장에서 10배 넘는 가격에 거래되던 바로 그 책! 이 맞다.


현명한 투자자의 길은 

1. 기업의 적정 가치보다 낮은 주식을 보유하여 그 괴리를 메워가거나

2. 기업의 사업이 잘 되어서 규모와 이익이 계속 성장하는 회사의 주식을 보유하는 것이다.


첫째, 정량적 분석, 그 기업의 적정 가치를 평가하여 주가와 비교하는것이다. 기업의 가치 평가는 쉬운 일이 아니지만 개인 투자자 입장에서 대략적인 가치 평가를 하는 정도로 방법을 알려주고 있다.


둘째. 정성적 분석으로, 적정 가치를 평가한 후 실적, 비스니스 모델, 시장현황, 성장성을 확인하는것이다. 첫째 정량적 분석을 통해 산출된 적정 가치보다 낮은 주식의 성장성이 없다면 안전 마진을 확보하지 못하는것이 되기 때문이다.


간략히 정량적 분석 기업가치는 다음과 같다.


1. 사업가치: 영업이익의 10배 (주식에 대한 기대 수익률을 6%라 가정하였기 때문에)


2. 재산가치: 유동자산 - (유동부채 x 1.2) + 투자자산,


3. 기업가치 = 사업가치 + 재산가치 + 고정부채


그렇게 하고 나서 그 값을 발생 주식 수로 나누면 주식의 적정 가치를 알수있다.


정성적 분석은 다음과 같다.


1. 어디서 얼마나 돈을 벌었나? (과거의 실적)

2. 어떤 구조에서 왜 벌 수 있었나? (과거의 환경과 구조)

3. 앞으로 돈 버는 구조는 어떤 변화가 있을까? (미래의 환경과 구조)

4. 앞으로 얼마나 벌 수 있을까? (미래의 실적)


정성적 분석은 개인 투자자로서 어려운 부분이다.

*책에서 초보자들이나 뚜렷한 기준 없이 투자해온 사람들은 별다른 근거 없이 미래의 실적을 예상하며 투자한다. 이것은 예상이라기보다는 희망사항에 더 가깝다.

*숫자에 집착하는 사람은 과거의 실적과 미래의 실적만 고려한다. 이는 나무만 보는 우를 범하기 쉽다.

*현명한 투자자는 1,2,3 각 단계를 고려하여 4를 예측한다.


정성적 분석은 쉽게 쓰여있으나, 현명한 투자자가 되기에는 공부가 필요한 부분이다.

과거의 환경과 구조, 미래의 환경과 구조 때문에 하루 하루 변동 하는 주식이기 때문에,

해당 산업에 대한 이해가 없다면 쉽게 평가 할 수 없는 부분이라 생각한다.

그렇기 때문에 개인 투자자는 정량적 분석(가격 분석)을 통해 안전 마진을 확보해야

매일 매일 시세를 확인하며, 작은 수익에 매도하여 승리의 기쁨을 느끼고, 큰 손실에 패배하기 싫어 큰 

손실까지 보유하는 감정의 덫에 빠지지 않는다. 


 주위에서 추천하거나, 증권TV에서 추천, 신문에서 추천한 주식을 뚜렷한 기준 없이 투자하여, 언제 사고, 팔지 계획하지 않고 주식 투자를 하고 나서 정량적 분석과 정성적 분석을 해보면 팔은 안으로 굽게 되어있다. 


직접 가치 분석을 하고 적정 가치보다 낮은 주식을 매수하여,  성장성까지 고려하여 예측하여 매도를 하자, 저자는 장기투자만이 정답은 아니라고 알려주고 있다.

 

가장 기억에 남는 부분은 6장이다. 제6장의 차례를 아래와 같다.

제6장 '감정의 덫'에 걸리지 않기 위해

01. 왜 주식으로 손해를 보는가?

02. '감정의 덫'이 손해를 부른다.

03. 투자자에게 희망은 있는가?

04. 투자에 도움이 되는 일곱 가지 습관

Column 주식 투자는 수단인가 목적인가?


제6장을 통하여 주식 투자에 관한 경험을 다시 돌아보니, 감정의 덫에 걸려있던 지난날을 돌이켜볼 수 있었다. 


Posted by aldon
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녕하세요. 알돈입니다.

건폐율과 용적률로 토지가 가지고 있는 건축면적을 확인하였습니다.


확인이 필요하시면 아래를 참조하세요.

토지 분석 - 1. 주거용도별 건폐율과 용적률 알아보기



주거용도별 건폐율과 용적률을 통해 해당 토지의 건축면적을 어떻게 활용할지 정하는 시간입니다.

어떤 건물을 신축할지 결정하려면 주택의 종류와 정의에 대해 알아야 합니다.


주택의 종류


건축법에서는 주택을 크게 '단독주택'과 '공동주택'으로 분류합니다.

단독은 단독소유, 공동은 공동 소유한다고 이해하시면 쉽습니다.


[건축법 시행령 용도별 건축물의 종류]


1. 단독 주택


가. 단독 주택


나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것.

2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다.)

3) 연면적이 330m(약 100평) 이하이고 층수가 3층 이하인 것

다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1) 주택으로 쓰이는 층수(지하층은 제외한다.)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 1/2 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고, 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다)의 합계가 660m2 (약 200평) 이하일 것

3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것


라. 공관 




2. 공동 주택


가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택


나. 연립주택: 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다.) 합계가 660m2 (약 200평)을 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택


다. 다세대주택: 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적 합계가 660m2 (약 200평) 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다.)


라. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 공동 취사 등을 할 수 있는 구조를 갖추되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것



건축적, 건축법의 적용기준, 세무적 적용기준, 소유권에 관한 기준, 임대 사업에 관한 혜택 및 적용 기준 등 건축을 위해서는 다양한 법적 정의를 바탕으로 하여, 실제 사업에 적용할 수 있는 지식과 노하우가 필요합니다.


아파트는 연립 재건축 조합, 재건축 아파트, 신규 택지 아파트 분양에서 진행되며,

1인 디벨로퍼, 1인 건축가는 보통 수익형 임대사업을 위해 다가구(다중주택), 분양사업을 위해 다가구로 주택의 종류를 선정합니다. 


다가구와 다세대의 차이점을 표로 쉽게 확인해보면 아래와 같습니다.

첨부 이미지



[정리]


1. 주택은 단독주택과 공동주택이 있다.

2. 단독주택은 단독이라 단독소유, 공동 주택은 공동 소유라 각 세대별 분양 가능하다.

3. 단독주택은 단독, 고시원, 다가구주택이 있고, 공동주택은 아파트, 다세대주택이 있다.

4. 다가구주택, 다세대주택은 연면적 660m2 (약 200평) 이하이다.

5. 다가구 주택의 층수는 3개층 이하, 다세대 주택의 층수는 4개층 이하, 아파트는 5개층 이상인 주택이다.

6. 필로티 주차장은 층수에서 제외한다.

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토지분석의 기본적인 지식 첫 번째는 토지 분석입니다.

부동산을 새로운 용도로 개발할 때 기획, 땅 매입 시 부동산의 용도에 대해 알아야 합니다.

토지이용계획과 주거용도별 건폐율과 용적률을 통하여 어떻게 활용할지 알 수 있습니다.


교대역 인근 지도입니다.

교대역을 중심으로 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 제1종전용주거지역,제2종일반주거지역을 확인할 수 있습니다. 


토지이용계획을 확인해보면 지목과 용도를 알 수가 있습니다.

토지이용계획은 토지이용규제정보서비스 LURIS에서 확인할 수 있습니다.

http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp


지목은 대지, 용도는 제3종일반주거지역입니다.


주거용별 건폐율과 용적률을 통하여 해당 토지에 어떤 건축물을 건축할 수 있는지 알아 볼 것입니다.

건폐율과 용적률은 대지면적에 대한 건축물의 비율로서, 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도입니다.


건폐율

건폐율은 대지면적 가운데 최대한 건축면적(건축을 할 수 있는 면적)을 나타내는 비율입니다.


용적률

용적률은 대지면적에 대한 연면적(하나의 건축물의 각 층의 바닥면적의 합계)의 비율을 말합니다.



연면적

연면적은 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 말합니다.


다만, 용적률을 산정할 때에는 다음에 해당하는 면적은 제외합니다.

1. 지하층의 면적

2. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적

3. 「주택건설기준 등에 관한 규정」 에 따른 주민 공동시설의 면적

4. 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적

5. 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적


주거용도별 건폐율과 용적율은 어떻게 될까요?

서울시 건폐율과 용적률 도시계획조례는 아래와 같습니다.



건폐율 및 용적률은 국계법, 동법 시행령의 범위내에서 각 지자체의 조례로서 정해집니다.

각 지자체별 조례를 "도시계획조례"를 참고하시면 됩니다.

각 지차체의 조례는 자치법규시스템(http://www.elis.go.kr/)에서 확인합니다.

자치법규시스템을 통하여 서울특별시의 건폐율 용적률을 확인할 수 있습니다.



건축물대장을 발급하여, 위 내용을 확인해보면 건폐율, 용적률을 확인하여, 개발 완료된 건물의 건물을 분석해보면 좋습니다. 




주거용도별 건폐율과 용적률(서울기준)

100평인 토지가 제3종일반주거지역이라면, 건축면적(바닥면적) 50평,연면적 250평을 개발할 수 있으므로,  1층 ~ 5층까지 50평씩 개발할 수 있습니다.


100평인 토지가 제2종일반주거지역이라면, 건축면적(바닥면적) 60평, 연면적 200평을 개발할 수 있으므로, 1층 60평, 2층 60평, 3층 60평, 4층 20평으로 개발할 수 있습니다.






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부동산 디벨로퍼


부동산을 새로운 용도로 개발하는 업체를 가리킨다.

시행사와 비슷하지만 기존 시행사가 건축과 분양을 모두 대형 건설사에 위임하는 것과 달리 디벨로퍼는 사업의 시작과 끝을 모두 맡아 처리한다.

공공 디벨로퍼(주공, 토공 등)와 민간 디벨로퍼로 구분할 수 있다. 디벨로퍼는 시장의 수급상황과 잠재력을 정확히 예측하고 판단하여 개발방안을 마련하고 그 후의 단계들(기획, 땅매입, 설계, 마케팅, 분양업무, 사후관리 등)을 거치면서 부동산에 대한 새로운 가치를 창조하는 영업 활동을 한다.



시행사


시행사란 부동산 개발사업의 실질적인 사업 운영자를 말한다.

건축물을 지을 때 공사의 책임을 맡아 전과정을 관리 감독하는 회사.

주택의 경우 기초적인 행정절차부터 계약자들의 입주까지 전과정을 담당한다.

아파트라면 그 아파트 사업의 실질적 운영자, 즉 재건축 아파트라면 재건축 조합, 민간 사업자라면 그 사업장의 부동산 개발회사 등 그 사업을 실행하는 장본인을 뜻한다.

시행사는 시공사(보통 건설회사)에 도급건설을 주어 건축을 완성하며,

자금은 금융기관으로부터 조달하는 등의 역할을 한다.


시공사

시행사나, 공기업, 지자체, 재건축 재개발의 조합 등으로부터 건축물의 설계, 지반, 토목, 교량 등의 공사를 위탁 또는 수주받아 공사를 담당하여 짓는 건설회사. GS건설, 삼성물산, 대림산업, 롯데건설이 시공사에 대표적인 예이다.



쉽게 설명하면

디벨로퍼, 시행사는 부동산을 기획하고 토지를 매입합니다.

해당 토지의 입지분석, 토지의 용도, 용도에 따른 부동산의 종류를 예상하고,

토지 매입 부터 분양, 또는 임대를 통한 사업수익을 분석하고 기획합니다.

디벨로퍼, 시행사는 금융회사를 통하여 자금을 조달하여,

시공사에게 건축비용을 지불하여 공사를 하고,

분양, 임대등의 영업활동을 통하여 수익을 창출합니다.


대표적인 디벨로퍼는 신영그룹 정춘보회장, 엠디엠 문주현 회장, 미국의 45대 대통령 도널트 트럼프이  있습니다.








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smart 목표설정에 대한 이미지 검색결과


목표 설정에 관한 단순한 생각.


성공하기 위하여 또는 부자가 되기 위하여 자기개발에 노력하고 독서를 한다.


놓치고 싶지 않은 나의 꿈 나의 인생에 대한 이미지 검색결과

#놓치고 싶지 않은 나의 꿈 나의 인생 - 나폴레옹 힐


미라클 모닝에 대한 이미지 검색결과

#미라클모닝 - 할 엘로드


백만불짜리 습관에 대한 이미지 검색결과

#백만불짜리 습관 - 브라이언 트레이시


시크릿 책에 대한 이미지 검색결과

#시크릿 - 론다 번


베스트셀러로 꾸준히 사랑 받는 책들, 목표 설정에 관해 이 블로그에 오신 분들은  읽어봤을 책이다.


근대 자기개발서의 근원은 자세히 조사해보지 않았지만 나폴레옹 힐의 'Think and Grow Rich'이다.

자기개발서의 바이블인 'Think and Grow Rich'는 국내에는 '놓치고 싶지 않은 나의 꿈 나의 인생'으로 출판되었다.

 

나폴레옹 힐 (1883~1970, 성공철학의 대가)이 기자로 취업하여 일하던중에

앤드류 카네기(1835 ~ 1919, 세기의 부호, 묘비명,자기보다 우수한 사람을 자기 곁에 모을 줄 알았던 사람 여기 잠들다)의 제안을 받아들였고, 1908년부터 1928년까지 20년에 걸쳐 507명을 직접 인터뷰하고 조사하여 자기개발서의 바이블인 'Think and Grow Rich'을 출간하였다.


앤드류 카네기는 그 누구라도 따르고 실천할 수 있는 원리가 성공으로 이어질 수 있을 것이라 믿었고, 성공 원리를 발견하기 위해 위대한 기업가들을 인터뷰할 것을 제안했다고 한다.

'Think and Grow Rich'의 출간일은 1937년 이다.

20년간 세계 최대의 거부 앤드류 카네기, 토머스 에디슨, 헨리 포드등과 인터뷰하여 그들의 경험을 누구나 실천할 수 있는 원리로 만든것인데.

아침에 일어나서 굿모닝, 

점심을 먹고나서 굿 애프터눈, 

친구와 헤어질때 굿 바이, 

잠자리 들기전에 굿 나잇처럼 알려준다.


'누구라도 따르고 실천할 수 있는 성공의 원리'를 쉽게 알려주는데도 삶은 변화하지 않는다.

나폴레온 힐에 대한 이미지 검색결과


성공의 13단계

1단계: '목표 설정'은 모든 성취의 출발점이다.

2단계: '신념'은 목표 실현의 원동력이다.

3단계: '심층 자기설득'을 활용하라.

4단계: '경험과 전문지식'을 높인다.

5단계: 모든 '상상력'의 세계를 활용하라.

6단계: 체계적인 '행동계획'을 세운다.

7단계: 신속하게 '결단'하라.

8단계: '인내력'을 몸에 익힌다.

9단계: '마스터마인드'의 힘

10단계: '성 충동의 전환'

11단계: '잠재의식'을 활용하라.

12단계: '두되'의 모든 세포를 지배한다.

13단계: '제6감'을 개발한다.



아침에 일찍 일어나고, 원하는 것을 이룰 것이라 상상하고, 계획을 세분화하고 등등

우리는 몇 권의 자기개발 서적을 통해 이미 알고 있는 내용이 인터넷 광고처럼 많다.


하지만 '누구라도 따르고 실천할 수 있는 성공의 원리'를 쉽게 알려주는데도 삶은 변화하지 않는다.


성공의 13단계, 단계라고 이야기했다.

'단계'는 국어사전에 일의 차례를 따라 나아가는 과정이라는 뜻이다.

13가지라고 하지 않았다. 



성공의 13단계를 나를 기준으로 단순하게 수학으로 표현하면 다음과 같다.


1번 문제: 

2번 문제: 1번에서 나온 계산값에서 1을 더한 값은?

3번 문제: 2번에서 나온 계산값에서 2를 더한 값은?

4번 문제: 3번에서 나온 계산값에서 2를 더한 값은?


 '누구라도 따르고 실천할 수 있는 성공의 원리'를 쉽게 알려주는데도 삶은 변화하지 않는 이유는

목표를 모르기 때문이다.


 3년 간 올인 할 목표, 5년 후의 목표, 10년 후의 목표.


서울 강남에 아파트는 사고, 차는 페라리를 살것이고, 벤츠를 가족용으로 살것이고, 주식은 10억이상, 연간 배당 3천만원 이상, 임대사업을 해서 수익형부동산을 통해 매월 임대소득 2,000만원 이상 발생시키고, 뉴욕에서 햄버거를 먹고싶다. 몸짱이 된다등등 목표?를 설정하고, 그리고 , 쓰고, 상상해보지만


놓치고 싶지 않은 나의 꿈, 나의 인생, 

가지고 싶은 물건, 부자되는 방법이 아니다.


놓치고 싶지 않은 나의 꿈, 나의 인생을 살고 싶다고 하는데.


놓치고 싶지 않은 나의 꿈이 뭐냐고 도대체 답답하고 생각한다.


그걸 모르면서 남들이 부러워할 만한 것들만 원하고 생각하면 1단계를 할 수가 없어서


2단계 부터는 답이 안나온다.


나의 경우 목표 설정이 도저히 되지 않아요.

그러면 어떻게 할까?


지금 바로 그냥 하면 된다. 깊게 생각하지 말고, 일단 1단계 늘 생각하고 있던 것을 목표로 설정한다.

 

아침에 일어나면 좋다는 걸 TV에서 보든, 책에서 읽었든, 친구한테 듣거나, 인터넷 웹서핑하면서 봤을 텐데. 목표를 아침 일찍 일어난다고 정하자.


아침에 일어나서 명상하고, 책을 10페이지 읽고 이런 것은 4단계 공부할 내용이다.

이 말은 2단계, 3단계 순서대로 해야 되는데. 

우리는 1단계를 하기 전에, 4단계를 공부하고, 1단계를 목표로 세운다. 

선생님 4번 문제는 1번 답을 모르면 풀 수 없는데요? 너무한 거 아니에요? 항의하지 말고,

1번 문제부터 풀자. 근데 안 풀리면 답은 0 아니면 1이니까. 늘 생각하고 있던 그걸 해보자.


나는 목표 설정을 잘 못한다.

나처럼 목표 설정이 힘들면 "그냥 일단 하자"











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