알돈의 블로그

토지분석 - 1~5 중간정리, 건폐율, 용적률, 일조권, 도로후퇴

안녕하세요. 알돈입니다.

토지분석 1편~5편까지 

토지분석 - 1. 주거용도별 건폐율과 용적률 알아보기

토지분석 - 2. 주택의 종류, 다가구, 다세대, 아파트, 공동주택

토지분석 - 3. 일조권사선제한, 건물 얼마나 높이 지을 수 있을까?

토지분석 - 4. 건축물의 높이와 층수 계산의 모든 궁금증

토지분석 - 5. 건축선,도로경계선, 도로후퇴

토지 분석의 기본은 해당 토지의 활용에 있습니다.

토지의 가치를 분석의 기본은 토지에 어떤 건물을 어떻게 지을 수 있을까 하는 것입니다.

21일 발표 예정인 주택공급 대책에서

서울 그린벨트는 손 안대고 도심 용적률 상향으로 가닥 이란 기사를 보셨을것입니다.

서울시가 그린벨트 해제 없이도 6만 2,000여 가구의 주택을 공급할 수 있다는 계획안을 제시하면서 오는 21일 발표되는 주택공급 대책에 그린벨트 해제는 제외될 것으로 전망되고 있다. 

세부적으로 보면 도심 유휴지 활용과 상업지역 주거비율 상향, 준주거지 용적률 상향 등을 통해 오는 2022년까지 시내 신규주택 약 6만 2,000가구를 공급할 수 있다는것이다.

21일 발표될 주택 공급대책 예상 주요 내용은

1. 서울 그린벨트 해제 제외

2. 경기도 신규 택지 발표

3. 택지 조성 서울 유휴부지 공개

4. 준거주지역 용적률 상향

5. 상업지역 주거 비율 상향

6. 역세권 용도지역 변경

7. 미니 도시재생 규제 완환

준주거지역의 용적률을 현행 400%에서 500% 상향 검토

도심 역세권 용도지역 변경등이 담길 예정이라고 하는데요.

9.13 대책에 주택시장의 안정대책으로서 도심내 규제완화를 명시하고 있습니다.

특히 "역세권 용도지역 변경"을 분명히 명시함으로써 용도변경이나 종상향등으로 통해

용적률 상향이 이뤄질지도 모르겠습니다.

'여의도 통개발'은 재건축 아파트들이 밀집한 지역의 용도지역을 3종 일반주거지역에서 상업지역으로 변경해 초고층 아파트를 지을 수 있게 하는 것이 주요 내용이였습니다.

토지 분석 1편에서 주거용도별 건폐율과 용적률에 대해 알아보았습니다.

용적률은 건물을 지을 수 있는 연면적의 크기입니다.

예정대로 준 주거지역의 용적률이 현행 400%에서 500%로 상향된다면

100평의 토지에 400평을 건축할 수 있었다면 상향 후 500평을 지을 수 있게 되기 때문에, 100평을 더 지을 수 있습니다.

여의도 통개발이 추진되었다면 3종 일반주거지역의 아파트가 상업지역으로 변경되어, 도곡동 타워펠리스처럼 높은 건물로 개발되었을것입니다.

이처럼 토지 분석의 기본 정보를 알고 있다면, 정부의 부동산 정책이나 뉴스, 기사를 보고 부동산 투자, 개발에 따른 수익 분석을 할 수 있겠죠.

이명박 대통령 시절 2009년 2월 핵가족화 이 나홀로족 등 늘어나는 1~2인 가구와 서민들의 주거안정을 목적으로 도시형생활주택이 등장했습니다.

관련 건축규제를 크게 완화하였습니다. 특히 주차시설 규제 완화, 건물 간격, 발화성 마감재 등에 지나친 규제 완화로 도시형생활주택은 눈에 띄게 증가하였습니다.

토지분석 2편에서 주택의 종류에 대해 알아보았습니다.

다가구, 다세대말고 새로운 종류가 등장한것이죠.

주택의 종류에 대해 알면 새로운 형태의 주택에 활용가능할것입니다.

지난 2015년 5월 17일 건축법 개정으로 건축물의 높이 규제 중 하나인 도로 사선제한 규정이 폐지되었습니다.

건축물의 형태가 계산(사선)형으로 건축되어 오히려 도시미관이 저해되고 있어, 전면 도로에 따른 건축물의 높이 제한 규정을 삭제한것이죠.

토지 분석 3편, 4편에서는 일조권 사선제한, 건축물의 높이와 층수 계산에 대해 알아보았습니다.

일조권 사선제한으로 왜 북도로 토지가 좋은지 알 수 있었습니다.

실제로 임장을 다녀보면 북도로의 위치한 토지의 개발이 한창인 것을 확인하실 수 있습니다.

토지 분석 5편에서는 도로경계선, 도로 후퇴에 대해 알아보았습니다.

부동산 개발을 위해 토지를 매입 시 도로경계선, 도로 후퇴는 반드시 고려해야 할 사항입니다.

4미터 미만의 도로의 경우 도로 중심선으로부터 2미터 후퇴한 선이 건축선이 됩니다.

건축선이 후퇴하게 되면 후퇴한 면적을 제외한 토지 면적을 기준으로 건폐율과 용적률을 산정하기 때문에

내 땅의 일부가 도로가 됩니다. 도로가 넓어져 건물의 가치가 높아지기 때문에 좋은 점도 있으나,

후퇴한 면적만큼 연면적과 수익성이 줄어들기 때문에 후퇴란 느낌처럼 손해 보는 느낌이 강합니다.

제2종 일반주거지역 1평에 3,000만 원에 매매를 했고, 도로 후퇴로 인해 5평이 대지면적에서 빠지게 되면, 

토지로 빠지는 금액이 1억 5천만 원이 되는 것입니다.

부동산을 매매하실 때 토지 분석의 기본 정보만 알아도 건물과 토지의 가치를 산정하여 적정한 가격에 매매를 할 수가 있습니다.

도로를 마주하고 북도로 건물과 남도로 건물은 분명히 차이가 있어야 합니다.

도로가 4m 이상인지 미만인지에 따라 같은 지역에서도 차이가 있어야 합니다.

부동산 개발을 위해 토지 분석 시 기본적인 내용만 알고 있어도 옆 건물보다 매매가격이 낮다는 이유만으로 투자하지는 않겠죠?

세부적인 내용은 아래 링크를 활용해보세요.